不動産基礎

不動産購入の流れを把握し基本をマスター

不動産購入の流れを把握し基本をマスター

不動産購入の流れを把握し基本をマスター

不動産を購入する際には、まず全体の流れを把握しておきましょう。なぜなら、全体の流れを把握することで、より正確で円滑なスケジュールの組み立てが可能となるからです。

一般的に物件の申込みから実際に入居できるようになるまでの期間は、完成済物件でも最短3週間程度、平均的には1カ月~2カ月程度、長ければ3カ月以上かかることもあります。

未完成物件の場合は、4カ月以上~1年と非常に幅があります。

また、一つでも書類が足りていなかったり、記載ミスがあったりした場合、すべての流れがストップしてしまうといった場合が多々生じるため、事前に段取り良く準備しておくことが大切です。

では、不動産購入全体の流れを解説します。

STEP1 資金計画

不動産購入時にかかる費用は、物件価格に加えて税金・仲介手数料・登記費用・ローン手数料等が必要となります。この諸費用の部分は、およそ物件価格の6%~10%が目安です。物件購入後にリフォームをする場合は、その概算費用を含めて考えることをおすすめします。

仮に物件価格が3000万だった場合、180万~300万が諸費用の概算となります。加えて、引っ越し費用、家具代、場合によってはリフォーム代を加味して概算の予算を計画しましょう。

住宅ローンを組む場合は、一般的には『年収の5倍以内』に抑えたほうが良いと言われています。また、金融機関の返済比率は30%~35%を上限とし、20%~25%を理想としているところが多くなっています。

仮に年収500万、返済比率を25%とした場合、毎月の返済額は10.4万円となります。

不動産ローンは、通常10年~35年という長い期間に及びます。借入年齢が35歳で35年のローンを組んだ場合、ローン完済時の年齢は70歳となります。

注意をしなければならないのは、借入時の仕事や年収がこれからも継続できるとは限らないという点です。

その点に想像力を働かせ、十分に実現可能な資金計画を考えていくことが大切です。

主な諸費用

●仲介手数料・・不動産の仲介業者へ支払う手数料

●保証取扱手数料・・住宅ローン借入時の事務手数料

●保証会社保証料・・住宅ローンの保証料

●団体信用生命保険料・・住宅ローン専用の生命保険

●管理費、修繕積立金等・・主に分譲マンションの場合は該当します。

●印紙税・・各契約書に貼る印紙代

●登録免許税・・登記時に必要となる税金

●固定資産税・・土地、建物に毎年課税される税金

●都市計画税・・土地、建物に毎年課税される税金

●不動産取得税・・不動産取得時に課税される税金

●司法書士費用・・登記手続きのために必要となる費用

●火災保険料・・火災保険加入時に必要なる費用

その他諸費用

●引っ越し代・・引っ越し業者や産廃業者へ支払う費用

●家具購入代・・家具購入時の費用

●リフォーム代・・内外装をリフォームするための費用

●物件検査代・・フラット35で融資を受ける場合に必要となる費用

STEP2 情報収集・ご購入相談

資金計画をもとに、購入物件を探していきます。今では、推定8割以上の情報がネット上に掲載されていますので、市場の相場を理解するうえでも、まずはネットで検索してみるといいでしょう。

希望の条件(予算、地域、間取り、広さ、構造、環境等)と現実の市場がかけ離れている場合、いつまでたっても物件が見つからないということになりかねませんので、柔軟性をもって探してみます。

推定1割~2割ほどの物件は、ネット上に公開されていないことがあります。ここでは細かく説明しませんが、一般的にその理由として大きく3つのケースがあります。

●不動産会社が囲い込みをしているケース

●売主が一般公開を拒否しているケース

●物件の情報化がまだされていないケース

なかにはネット上に公開されていない情報が、まれに存在していますので、いくつかの不動産会社や建築会社へ相談してみましょう。

STEP3 物件見学

気に入った物件が見つかったら、物件窓口になっている不動産会社と日時を合わせて、物件を見学します。

物件資料上では、いまいちだった物件でも実際に現物を見学すると、思いのほか気に入ったという場合もあります。

逆に、一番候補だった物件もいざ現物を見てみると期待をしていたほどではなかったという場合もありますので、なるべく複数の物件を見学することをおすすめします。

現地見学では、土地建物と設備のチェックはもちろんのこと、昼夜の違いや日当たり、交通量や混雑状況など周辺環境についても鑑みて検討すると良いでしょう。

また、複数の物件を見学するとどれがどの物件だったのかがわからなくなることがあります。したがって、物件資料などに気づいたことをメモ書きしていくことをおすすめします。

STEP4   物件申し込み

希望する物件に出会えたら、売主に対し、『購入したい』という意思表示を申込書の書面にて行います。

書面には具体的な価格と引き渡し状態や時期などの条件を記載し、これをもって不動産の担当者は、売主の承諾を得られるよう交渉します。

融資を利用する予定の購入者は、この時点で金融機関に融資の事前審査(仮審査)の申込みをします。

金融機関にもよりますが、必要な書類を提出後、3~4営業日又は1週間以内で結果を得られることが多いです。

正式な融資の申込みは、不動産売買契約成立後となります。

STEP5 不動産売買契約

融資の事前審査及び売主の承諾をいただけたら、不動産契約における手続きに進みます。

不動産会社は、売買契約に先立ち買主に対して、不動産の重要な事項について書面を交付のうえで説明するよう法律で義務付けられています。

この書面を『重要事項説明書』といい、宅地建物取引士の資格を有するものが行います。

この重要事項説明書の記載内容は、難しいことが多いので、理解できない点については、チェックをするなどして、必ず担当者へ質問し、理解を進めながら説明を受けてください。

ここからは、不動産売買契約書を用いて契約を締結します。不動産売買契約書には、条件交渉で合意した事項や各契約条項が記載されています。

これらの契約内容を確認し、売主・買主双方から署名・捺印をすると同時に、契約内容に記載されている手付金を支払います。なお、一般的に手付金は売買価格の1割ほどが目安となっています。

契約時に主に必要なもの

●手付金

●実印

●仲介手数料の半金

●収入印紙代

●運転免許書など(本人確認)

STEP6 融資契約

売買契約締結後、正式に融資申込みを行います。必要書類の提出から1~3週間程度で金融機関から審査結果の連絡があります。

融資承認後、金融機関との間で金銭消費賃貸借契約兼根抵当権設定契約(借入契約)を締結し、詳細な借入条件を決定します。

住宅ローン契約時に必要な主なもの

●住宅ローン申込書

●実印

●印鑑証明書(3カ月以内のもの)

●住民票

●住民税決定通知書

●収入証明書(所得証明書)

●不動産売買契約書

●重要事項説明書

●各申込書類一式(融資)

●印紙代

STEP7 決済・物件引き渡し

不動産売買契約及び融資承認によって、不動産購入における残代金の支払い準備は整いました。決済日には以下の流れで、物件引き渡しを完了します。

なお、物件や建物設備、敷地境界等の再確認が必要な場合は、事前に不動産会社へ希望し再確認しておきましょう。

●司法書士による登記関係書類の確認

所有権移転登記に必要な書類が揃っているかを司法書士が確認します。事前に司法書士又は不動産会社から必要書類の

●残代金の支払い及びその他諸費用の支払い

買主から売主へ残代金を支払います。融資を受けている場合は、融資実行日に金融機関から指定の銀行へ振込がなされます。

入金後に残代金とその他諸費用を指定口座へ支払い、売主や各支払い先へ入金し、着金確認を依頼します。

●鍵や管理規約等の受け取り

着金確認が完了しましたら、鍵や管理規約、建物設備の取扱い説明書などを受け取り、取引が完了した証として『取引完了確認書』に署名・捺印し、完了します。

決済時に必要な主なもの

●通帳(残代金支払い)

●仲介手数料の残金

●司法書士への報酬

●固定資産税・都市計画税等の各種税金

●実印

●印鑑証明書(3カ月以内のもの)

●住民票

●運転免許証(本人確認資料)

STEP8 物件引き渡し後

物件の引き渡しを無事完了しましたら、各種名義変更等の手続が必要となります。なかには、使用するまでに一定期間が必要となるものがありますので、事前に準備をしておきましょう。

名義変更が必要となるもの

●電気

●ガス

●水道

●電話回線

●インターネット回線

●郵便局

●運転免許書

●勤務先、学校

また、住宅ローンで自宅を購入した場合、所得税が還付される『住宅ローン』が受けれる場合があります。住宅ローン控除の適用を受ける場合は、入居した翌年に確定申告の手続きが必要です。

まとめ

不動産購入時の全体の流れを把握することはできましたでしょうか。

基本的には、不動産仲介業者が段階を踏んで必要事項や必要書類等の説明をしていくことになります。

営業マンのなかには、スケジュール管理や調整が不得意な方もいますので、事前に色々と質問していくことをおすすめします。

また、住民票や印鑑証明などは各機関や専門家に重複して提出が必要となりますので、まとめて必要な枚数を用意するなどによって、段取りよく手間を省くことができます。

契約の手続きから名義変更の手続きまで、色々と対応しなければならないことが多いため、頭だけで対応するとどこか必ず見落としてしまいがちです。

メモやリストを利用するなどして、手間を省き段取りよく進めていきましょう。