不動産売却時の税金いくらかかる？

不動産を売却すると多額の収入を得ることができます。しかし、収入を得ると税金がかかります。

不動産を売却すると利益に対し最大で約４０％の税金がかかります。もちろん、ほとんどかからない場合もあります。

後々になって多額の税金を支払うこととなり、『こんなはずじゃなかった』とならないためにも、いくつかのポイントと基本的な考え方を解説します。

不動産売却時税金の基本

不動産売却時にかかる税金は、売却益が発生したときにかかるものと、売却手続きにかかるものがあります。

不動産を売却した時の税金はシンプルです。売却時の税金は、利益に対して課税されます。

例えば、５０００万円で購入した不動産が、７０００万で売却できた場合は、２０００万円の利益が出ています。この利益部分のことを譲渡所得（じょうどしょとく）といいます。

この譲渡所得に対して所得税と住民税が課税されます。

そして、この税率は所得税と住民税を合わせて２０％となっています。ここで注意しなければならないのは、所有期間が５年未満の不動産を売却した場合には、２０％ではなく４０％が適用されてしまいます。

このため、５年にかかる契約をする場合は、税務署や税理士に確認することをおすすめします。また、不動産の取得日は、原則として不動産の引き渡し日となります。

ちなみに、所有者が法人の場合は、５年以下の短期譲渡所得や５年超の長期譲渡所得などの違いはなく、個人の売却と計算方法が異なります。

●不動産を売却時にかかる税金一覧

税金の種類	税金の内容
譲渡所得税・住民税	不動産売却時に利益が生じた場合に発生する税金
復興特別所得税	平成49年（令和19年）まで上乗せされる税金
印紙税（手続き時）	売買契約書などの課税文書にかかる税金
登録免許税（手続き時）	登記の名義変更にかかる税金

売却益が発生した時にかかる税金

不動産を売却した際の税金は、利益（譲渡所得）に対して課せられます。経費については、不動産を売却するために直接かかった費用を指します。

この費用は、仲介手数料、印紙代、測量費、立ち退き料、解体費用などが該当し、代金回収費用などの間接的な費用は該当しません。

●譲渡所得の計算式

●譲渡所得税・住民税・復興特別所得税の税金

所有期間	合計の税率	所得税率	住民税率	復興特別税
５年以下の短期譲渡所得	39.63%	30％	9％	0.63%
５年超の長期譲渡所得	20.35%	15％	5％	0.35%

※国税局譲渡所得→譲渡所得｜国税庁 (nta.go.jp)

建物の場合は、減価償却費が加味されます。

減価償却をわかりやすく言うと、買ったときに一度に費用せず、毎年少しづつ費用に分けるといった仕組みをいいます。

例えば、不動産５０００万円の内訳が土地２０００万円、建物３０００万円だったとします。土地は、１０年、２０年経っても土地そのものの価値が変わりません。

したがって、土地は減価償却ができません。

一方、建物は、１０年、２０年経過していくと建物が老朽化していき、少しづつ資産価値が減少し、最後には建物の資産価値を失います。

このことから建物３０００万円は一気に費用にはならず、時間をかけて費用にしていくという考え方です。

減価償却を加味し、仮に購入時の建物３０００万円が、売却までに１０００万円償却されたとすると、今現在の建物価値は残り２０００万円となります。

そして、この建物部分を３０００万円で売却できたとした場合、１０００万円の利益が出たと考えます。こうして、この利益部分に対して税金が課せられます。

相続などで不動産の取得費がわからない場合

不動産を売却した場合は、譲渡所得の計算において購入時の価格を要います。しかし、相続によって取得した不動産や取得日が古い不動産は、当時の不動産売買契約書や建築請負契約が残っていないことが多くなります。

このように当時の取得価格がわからない場合は、売却金額の５％を取得費とする簡易的な計算方法が用います。これを概算取得費といいます。

しかし、言い返せばたったの５％しか控除できないということになり、税金がとても高くなります。場合によっては、高く購入した不動産を売却し、売却損になるにもかかわらず、概算取得費で計算すると売却益が生じて税金が発生するということもありえます。

一方では、昔の不動産価格は今の不動産比べると非常に安い価格であることが多いため、たったの５％だったとしても、実質的な取得費よりも有利になる場合があります。

多くの場合、実質的な取得費よりも概算取得費による計算方法のほうが、不利であるため、当時の不動産会社や建築会社へ問い合わせするなど、書類を探してみることをおすすめします。

また、どうしても見当たらない場合は、間接的に証明できる書類を用いて取得費を計算する方法や統計数値を用いて取得費を計算する方法を検討してみるのも良いでしょう。

特別控除が利用できる

売却時に利益が発生した場合でも、特例に該当する場合は、税額を大きく減らすことができます。各適用要件がありますが、一通り要綱を説明します。

●居住用の物件→３０００万の特別控除

居住用の家を売却した場合は、最大３０００万円の特別控除を受けることができます。

●所有期間が１０年超の物件→軽減税率の特例

１０年を超えて所有している家を売却した場合、税率が最大で14.21%にまで下がります。

●特定居住用の特例→買い替えの特例

居住用の家を買い替えした場合、一定の要件を満たすことで譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます。

●相続した空き家→３０００万円の特別控除

相続時から３年を経過する日の１２月３１日までに、被相続人の居住用の家を売却した場合、最大で３０００万の特別控除を受けることができます。

●相続財産→取得費加算の特例

相続により取得した不動産を亡くなった日から３年１０カ月以内に売却した場合は、相続人が支払った相続税のうち、売却した部分の相続税が取得費に加算され、課税される税金が少なくなります。

●事業用資産を交換した場合の特例

個人が事業用資産を買い替えた場合は、譲渡益の一部を将来に繰り延べることができます。

手続きにかかる費用

不動産売却時にかかる税金は、売却益が発生した場合だけではなく、売却時の手続きに発生する税金があります。先ほどの譲渡所得ほど大きな税額にはなりませんが、あらかじめ知っておいた方が安心して売却が進められるはずです。

なお、売却時の手続きにかかる税金は、収入印紙税と登録免許税となりなす。

収入印紙税

印紙税は、不動産売買契約書など課税文書の書面にかかる税金です。

契約金額	印紙税額
100万円～500万以下	２０００円
500万～1000万以下	１万円
1000万～5000万以下	２万円
5000円～１億以下	６万円

●契約金額が1000万を超えた場合の印紙税額（2022年3月31日まで）

2022年3月31日まで不動産売買契約や建築請負契約などについては、以下の表のとおり軽減税率が適用されます。

契約金額	印税額
100万～500万以下	１０００円
500万～1000万以下	５０００円
1000万～5000万以下	１万
5000万～１億以下	３万

登録免許税

登録免許税は、不動産や会社などの登記かかる名義変更の際にかかる税金となります。

一般的な不動産売却では、移転登記にかかる費用は買主が負担するのが慣習となっています。したがって、売主が登録免許税を支払うケースは、不動産に根抵当権が設定されているときとなります。

抵当権抹消にかかる登録免許税は、不動産ひとつにつき１０００円となっています。土地と建物の抵当権を抹消する場合、

土地×1000円、建物×1000円、合計2000円

2000円の登録免許税がかかります。

まとめ

不動産売却時の税金について、おおよそ把握することができたでしょうか。

不動産の売却時には、特に譲渡所得について注意しなければならないということがお分かり頂けたと思います。

また、税額が大きく変わるため、特例や控除についても必ず利用をしましょう。

この特例や控除は、国の助成金や補助金などのように、一定の手続きや申請を行わなければ享受することができません。