不動産相続

不動産活用が相続税対策になる理由

不動産活用が相続税対策になる理由

なぜ、不動産活用が相続税対策になるのでしょうか。なかには、借金をすれば相続税対策になるとお考えの方もいるかと思いますが、これは間違いです。

実は、借金をするだけでは、一切相続税対策にならないのです。

不動産が相続税対策になる仕組みが分かれば、なぜ借金をしても相続税対策にならないのかが理解できるはずです。

では、不動産活用が相続税対策になる理由を解説します。

時価と評価の乖離

相続税対策において、不動産活用が効果的な理由は、時価(実際の価格)と相続税評価額に乖離があるからです。つまり、この乖離の部分が節税されるということとなります。

例えば、現金1億円(実際の価値)の相続税評価額は、そのまま1億円です。

しかし、不動産1億円(実際の価値)の相続税評価額は、仮)4000万円といった具合に、現金のようにそのまま評価されることがありません。

この乖離の部分6000万円が節税対策となります。

土地と建物の評価方法

土地と建物の評価は、路線価や固定資産税評価額を用いて行います。時価とは、実際に売却した時の価格を言います。

一般的に公示価格を1.1倍~1.2倍すると時価になると言われていますが、実際はそんなに単純ではありません。都心部の人気エリアでは公示価格の1.5倍以上になることがある一方、地方の不人気エリアでは公示価格を下回ることもあるためです。

土地の評価は路線価方式又は倍率方式によって行います。路線価は公示価格の約80%であり現金を土地に組み替えることで20%相続税評価額を下げることができます。

建物の評価は、固定資産税評価額によって行われ、固定資産税評価額は建築費の約60%と言われています。賃貸用建物の場合、建築費の約30~40%となります。

このことから現金を建物に組み替えた場合、40%~70%相続税評価額を下げることができます。

賃貸にするとさらに評価が下がる

土地や建物を他人に賃貸している場合は、さらに評価を下げることができます。なぜなら、賃借人に一定の権利があるものとして考え評価されるからです。

土地を貸している場合は、30%~90%ほど相続税評価額が下がります。一般的な住宅街では40%前後で指定されていることが多く、70%以上のエリアは、都心部の一等地に限られています。

※借地権割合は、30%~90%で国税局が発表しています。

建物を貸している場合は、さらに30%ほど相続税評価額が下がります。

その他の要因で評価が下がる

その他にも、不動産の要因によって相続税評価額が下がることもあります。

例えば、1つの道路にしか面していない宅地で奥行が長い土地、不整形な土地、道路が接道していない土地、がけに面している土地、その地域において標準的な面積に比べ、著しく広大な土地などです。

なかでも、地籍規模の大きな宅地の評価(広大地評価)に該当する土地は、土地の相続税評価額を最大65%下げられる可能性があります。

その他にも細かな要件がありますが、三大都市圏では500㎡以上の土地、それ以外の地域では1000㎡以上の目安となります。

借金をしても相続税対策にならない理由

ここまでで、不動産が相続税対策になる理由は『時価と評価額の乖離』であることがご理解いただけたと思います。

念のため借金が相続税対策にならない理由についても解説します。

仮に1億円の現金を持っているA氏が1億円の不動産を購入したとします。不動産による相続税効果は50%とします。では、2つのパターンを比較してみます。

①1億円の現金で不動産を購入する。

現金△1億円→不動産1億円→評価額5千万円

②1億円を銀行で借り入れて不動産を購入する。

現金△1億円+借入▲1億円→不動産1億円→評価額5千万円

いずれの結果も、現金1億円に比べ5千万ほど評価額が減少し、同様の結果となります。

相続税対策では、この『時価との乖離』に着目して考えることが大切となります。

まとめ

借金をするだけでは、一切相続税対策にならないという理由がお分かりいただけと思います。

また、相続税対策では『時価と評価の乖離』が最も重要であることも、ご理解いただけたと思います。

この時価の乖離は、一般的に郊外物件よりも都心の物件の方が有利であることが多いです。相続税対策のために、不動産を購入する場合は収益性や将来性、資産性以外にもこの時価との乖離に着目して検討するとより効果的な対策となります。