不動産相続

家|なぜ多くの人は不動産相続でもめるのか?

家|なぜ多くの人は不動産相続でもめるのか?

遺産の中に不動産がある場合、誰が取得するのかでもめてしまいます。

なぜ、不動産相続はもめやすいのでしょうか。不動産は、現金や預貯金のように安易に分けることができないため、基本的には、一人の相続人が取得することとなります。

不動産は、相続財産の約半数を占め、そのほかの資産(現金や預貯金、保険、金融資産)と異なるいくつかの特性があります。その起因となっている特性を知って置くだけでも、紛争予防の正しい対策につながるはずです。

では、その特性を解説します。

不動産は、価値が分かりづらく分けにくい

不動産は、現金や預貯金のように安易に分けることができません。現代の民法では、「兄弟で仲良く平等」と考える「均等相続」が基本にあります。

したがって、現金にして分割すれば、分かりやすく均等性が保たれますが、相続財産のなかに、一つでも不動産がある場合は、そういうわけにはいきません。

不動産の価値はわかりにくく、他の財産と比べ高額であることから、他の相続人と比べ相続分の不均等を招いてしまう要因になってしまうのです。

仮に、相続財産4000万を相続人2人(A氏・B氏)で均等に分けるとします。財産の内訳が【現金・預金4000万】のみであれば、2000万づつで分けてしまえば、2人の均等性は保たれます。

では、財産の内訳が【自宅3000万と現金1000万】だった場合はどうでしょうか。事態が一気に難しくなることが安易に想像つくでしょう。

具体的に、比較的シンプルなa.bの分割パターンで考えてみます。

a.自宅を2人で共有にし、現金1000万を2人で分ける。

b.自宅はA氏が取得し、現金はB氏が取得する。差額の1000万をA氏がB氏に支払う。

a.の分け方については、最も安易に均等性が保たれるパターンですが、不動産の売却を前提とした分割でない場合、最も避けるべき分割方法と言えます。なぜなら、分割の問題を先延ばしにしているに過ぎず共有リスクが非常に高いためです。

次に、bの分け方についてはどうでしょうか。確かに、相続財産の評価額という点では、均等性が保たれます。

しかし、実際にA氏の立場になってみると、1000万もの現金をB氏に支払うことができるのかという問題が出てきます。

次にB氏の立場から考えてみると、1000万もの現金で必ずしも納得するとは限りません。なぜなら、相続のための評価額(相続税評価額)と実際に不動産を換金(売却)したときの価格(時価)は一致しないためです。

もし、4000万で自宅が売却できるとなれば、B氏に対し不平等が生じてしまいます。

このように、きわめてシンプルなケースで考えてみても、少なからず不平等が生じてしまうのです。

また、不動産の分け方で相続人同士の話合いで意見が対立してしまい、方向性が定まらない場合、結果的に、どんなに利用価値が高い不動産であったとしても最終的に売却するという結論となることもめずらしくありません。

しかし、一人でも売却したくないと同意できない人がいると、売却ができないばかりでなく、遺産分割協議がまとまらないことは言うまでもありません。

二つとして同じものが存在しない

不動産には、二つとして同じものが存在しません。実はこの当たり前のことが分け方のもめる要因となるのです。

仮に、不動産の評価が同等な2つのアパートがあるとします。

Aアパートは、築年数が浅く、今後、人口がさらに増加すると思われる新興エリアに所在しています。
一方、Bアパートは、築年数も古く、かつては栄えていたが徐々に人口が縮小しているエリアに所在しています。

では、不動産の評価が同等だからと言って、1人がAアパート、もう一方がBアパートとした分割は平等だといえるのでしょうか。

少しでも賃貸経営に興味がある方であれば、Bアパートは、今後、入居率が下がっていくことによる収益悪化のリスクを抱えていることに気が付くでしょう。

損得の視点で分割が行われた場合、Aアパートの取り合いになることは目に見えています。
仮に、Bアパートで納得したとしても、少なからず不平等感が残ってしまうのです。

次に、100坪の土地を均等に2人で分割するとします。

50坪づつで分けてしまえば、均等であるはずです。しかし、このように単純にいかないのが不動産の難しいところなのです。

もちろん、きわめて均等に分けやすい形状の土地も存在しています。ところが、実際の不動産は、そう単純ではありません。

具体的に、比較的シンプルな次の土地で分け方を考えてみます。

まずは、Aの図を見てください。均等に分ける方法として最も簡単な分け方で、きわめて均等に分けることが可能です。

しかし、不動産の利用という視点で考えた場合、決して良い分け方とは、言えません。俗にいう『うなぎの寝床』と言われる縦に長く間口が狭い形状となってしまい、利用価値が下がってしまうためです。

次に、Bの図を見てください。あなただったら、前面の土地と奥の土地のどちらを選びますか?少しでも不動産のことがわかるなら、前面の土地を選ぶに違いありません。

同じ坪数でも、前面と奥の土地とでは、前面のほうが利用価値が高く、売却する際にも有利だからです。

では、奥の土地はどうなのでしょうか?実は、このままで分筆してしまうと、奥の土地に建物が建てられないという大問題が生じてしまいます。

なぜなら、建築基準法には、建物を建築する敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールがあります。

建物を建てるための要件は、他にも細かなルールや規定がありますが、ここでは割愛します。

少なくとも最低限、奥の土地に建物が立てられる要件を備えたうえで分割する必要がありますが、前面と奥の土地とでは、利用価値や面積に差異が生じるため、調整をする必要がでてきます。

このほかにも、土地の形状や近隣の環境、建物の構造や築年数など、誰かひとりでもこだわり始めるともはや相続人だけの話合いでは収まりのつかない事態となってしまいます。

不動産は、価格評価だけでは測れない

不動産は、価格評価だけでは本当の価値が測れません。そして、価格以外の価値尺度の違いがもめごとの要因になるのです。

相続財産に土地が複数ある場合、分け方の指針を考えなければなりません。
しかし、同じ不動産が存在しない以上、2つの不動産を単純に一つずつ分けたとしても少なからず差異が生じてしまうのです。

例えば、長男が住んでいる自宅の敷地や次男が経営する事務所の敷地など、既に利用者が決まっている不動産については、現利用者の相続が自然の流れです。

既に直接相続人が利用しているため、これに異を唱える相続人は多くないと思われます。

特に問題となりやすいのが、マンションやアパート、駐車場や店舗の敷地などのように、直接利用者が決まっていない不動産です。すべて売却処分し現金で分けることを前提とすれば、さほどややこしくなる話ではありません。

ところが、不動産ごとに分けるとなった場合、相続人の考え方が色濃くでてきます。

相続人のなかには、そもそも収益不動産自体に興味がなく、とにかく現金で相続したいと考える人もいるでしょう。

一方では、不動産経営に興味がある人からすると、収益性やリスクなど将来性の有無によって、所有していた方が得だと考える人もいます。

その他にも、遠方の土地や先祖代々の土地、老朽化したアパートやマンションなど、価格評価以外の価値尺度が相続人にそれぞれ異なります。

このように、価格評価のうえだけで不動産の行く末を決めようとしても、相続人同士の意見や方向性がまとまらず、結局、経済的に不合理な結果となることが少なくありません。

不動産は、思い入れや愛着が絡む

不動産には、思い入れや愛着が絡んでいます。この見えない思い入れや愛着が、もめる要因になってしまうことが度々起こっています。

例えば、代表的なものに先祖代々から引き継がれた土地があります。

相続人が生まれる何代も前から、祖先とその一族が懸命に維持し続けた土地を引き継いだ場合、責任感がある相続人であれば、その土地を守らなければならないという強い使命感が生じるに違いありません。

また、小さいころに家族と過ごした思い出ある実家など、感情的に割り切って手放そうとしても、なかなかできるものではありません。

当然のことながら、不動産に対する考え方や相続人の背景はそれぞれ異なります。

相続に不動産が含まれる場合、不動産をどのように分割するかを協議する必要がでてきます。相続人が複数人いる場合でも全員が同じ考えになればいいのですが、事態はそんなに単純ではありません。

なぜなら、不動産に対する考え方や相続人の背景が異なれば意見の一致が困難となるからです。

少なからず、日本人は不動産に対する「愛着」をもっています。
歴史的に考えても、農耕民族の日本人は、元来、土地に対する思い入れが強い民族です。

特に先祖代々の土地は、何代もの一族の歴史が積み重ねられており、思い入れも一層強いものです。

しかし、相続においては先祖代々の土地に執着しすぎてしまうと、多くの場合、弊害が生じてしまいます。

たとえ、その不動産を活用できなかったとしても、思い出の詰まった実家や先祖代々の土地は、手放したくないと考えるのはごく自然なことかもしれません。

しかし、不動産は活用されてこそ本来の価値を享受することができます。

ところが、活用ではなく維持することが目的となってしまった場合、その不動産本来の価値を享受することができません。

したがって、同一の不動産にも関わらず、活用次第でお金を増やす資産にもなり、お金を減らす負債にもなりえます。

また、この思い入れや愛着の度合いが相続人同士で異なることによって対立を生んでしまうことが多々あります。
よくあるケースとしては、「先祖代々の土地は、絶対に守るべきだ」と主張する相続人に対して、「売却して現金化するべきだ」と主張する相続人に意見が真っ二つに分かれてしまう場合です。

また、亡き夫と長年の苦労をしてやっと手に入れた家。小さいかった子供たちと過ごした数十年の間、楽しかった思い出や幸せだった場所。この沢山の思い出が詰まった実家に関しても、親や子供それぞれにとって温度差に開きがあるものです。

例えば、親にとっては、強く愛着がある実家だったとしても、意外に子供にとっては、『それほど相続したくない』など大きなギャップ感が生じるケースもあります。

このように相続人間で「愛着」の違い、つまり、不動産に対する価値観の違いが意思決定に対立を生み、事態を大きくこじらせてしまうのです。

もし、相続人間で対立し、誰か一人でも異を唱える相続人がいた場合、いくら不動産を売却したほうが相続人全員にとって、明らかにメリットがあると分かっていたとしても、売却することができません。

まとめ

相続財産のなかに、不動産が一つでもあるともめやすくなる理由がお分かり頂けたと思います。

もめることを前提にもめない対策をするということが、不動産相続では大切な考え方です。多くの方は、もめないと思って対策をせず、もめてしまっているからです。

もめることを前提に対策をしておけば、どちらに転んでも結果として、もめることがありません。

これを例えるならば、火事や地震などの天災についても同じことが言えるのではないでしょうか。現実的に、万が一起こった時の備えの有無は、結果として人の生死を左右することがあります。

不動産相続においても、事前に対策をしておけば何事も心配することがありません。