不動産相続

家や土地|相続不動産の分け方基本

家や土地|相続不動産の分け方基本

相続において、現金と比べ、不動産を分ける場合は、一般的に時間を要し安易でありません。しかし、不動産を分けるパターンは4つの方法と組み合わせに限られています。

対象となる不動産や不動産以外の財産を鑑みて、最も適した方法を選択することが大切です。また、不動産の共有は最もリスクが高い方法のため、明確に出口が決まっていない限りは、おすすめできない方法です。

ここでは、各分割方法の説明とメリット・デメリットを解説していきます。

現物分割

現物分割とは、一つの不動産を一人の相続人が現物で取得する方法です。

例えば、相続財産が自宅と現金のみで相続人が二人である場合に、自宅は相続人A氏、現金は相続人B氏といったように、相続人A氏が単独で不動産を相続する方法です。

●メリット

現物分割のメリットは、誰が取得するのかさえ決まってしまえば、手続きや権利関係などが非常にシンプルで簡単であることです。他の方法のように、代償金を支払ったり、不動産を売却し、現金に換金する必要もありません。加えて、共有状態にならないため、遺産分割後には、取得した相続人が自由に不動産を利用・処分(売却)することができます。

・手続きや権利関係がシンプル

・他の方法と比べ手間がかからない

・取得後は、自由に不動産を利用・処分(売却)できる

●デメリット

現物分割のデメリットは、平等な遺産分割が難しいことです。一般的に不動産は相続財産の半数以上を占めていることが多いため、不動産を取得できない相続人と比べて不平等が生じてしまうことが多いです。

そのため、現物分割を選択できるケースは、相続人全員が平等な相続を求めていない場合か、遺言書において遺留分を侵害しない範囲で不動産の相続人が指定されている場合に限られてきます。

・平等な遺産分割が難しく不平等となりやすい

・相続人全員が平等な相続を求めていない場合に限られる

・遺言書がないと難しい

 

代償分割

代償分割とは、不動産を取得した相続人が、他の相続人に対してその代償金を支払う方法です。

例えば、2000万円の不動産と1000万円の現金を二人の相続人で分けるとします。額面上で平等に分けるとなると、各1500万円づつとなります。このとき、相続人A氏が不動産、相続人B氏が現金を相続した場合、A氏はB氏に対し代償金として500万円を金銭で支払います。

●メリット

代償分割のメリットは、代償金さえ支払ってしまえば、不動産を単独所得できる点です。不動産を取得した相続人が自由に不動産を利用・処分(売却)することができます。

・単独所有になるため、取得後に不動産を利用・処分(売却)できる

 

●デメリット

代償分割のデメリットは、代償金の支払い能力が必要となることです。不動産はその他の資産と比べても最も高額であることから、代償金の支払いも数百万~数千万といった具合に高額であることが多いです。

特に相続財産が自宅のみといった場合は、現実的な面で非常に困難と言わざる得ません。例えば、自宅2000万を相続人二人で分けるとします。額面上の平等を基本とした場合、不動産を取得した方は、他の兄弟に対して1000万円を代償金として支払う必要が出てきます。

もし、親と同居していたとしても、資力がない場合には不動産を取得することができず、結果として、他の方法で分割する以外にありません。

・代償金を支払う資力がないと不動産を取得することができない

換価分割

換価分割とは、不動産を売却して、その売却代金を分ける方法です。言い方を変えると、不動産を現金に換えて、現金で分けるという方法です。

例えば、相続人二人で対象不動産が2000万で売却できた場合、各1000万ずつを取得することとなります。

●メリット

換価分割のメリットは、平等に相続をすることが可能な点です。不動産を分ける場合、少なからず不平等が生じてしまいます。一方、換価分割は、不動産を現金に換えて分ける方法のため、平等に相続財産を分け合うことができます。

また、不動産を所有しないということは、不動産を所有するために生じるリスクも一切ありません。利用や処分、維持や管理、税金など煩雑なことが無くなるというメリットがあります。

・平等に相続することが可能

・不動産所有に関わる悩みや問題が無くなる

●デメリット

換価分割のデメリットは、不動産を売却するにしても、売却費用や売却手続きに加え、一般的に数カ月単位の売却期間を要します。また、一家や一族全体の資産を守るという視点から考えると、非合理であることが多いという点です。

売却時期の判断や今後資産価値が上がっていく不動産、活用方法によっては収益をもたらす不動産など・・経済的な合理性から判断した場合、必ずしも売却が最善とは言えなこともあります。

・売却するまでに数カ月単位の期間が必要

・経済的な点から売却が最善ではない場合がある

共有

共有とは、不動産を共有状態で相続する方法です。例えば、二人の相続人が自宅を相続する場合、不動産の持ち分を二分の一ずつとして共有で登記します。

●メリット

共有でのメリットは、最も簡単に相続できるという点です。相続が起こったら、司法書士に依頼するか、自ら法務局に申請して簡単に相続登記をして共有状態にすることができます。

・最も簡単に相続できる

●デメリット

共有でのデメリットは、不動産の運用や処分が非常に困難になるという点です。共有となった場合、不動産を活用・処分(売却)するにしても、共有者全員の承諾がないと一切行うことができません。仮に、共有者のうち一人が認知症になってしまっても同様です。

さらには、共有者が死亡すると、相続人が増えていき一人ひとりの共有持ち分も小さくなっていきます。つまり、芋づる式に共有者が増えていき、時間の経過とともに相当困難になってしまうのです。

不動産を調査していると、一定割合でこの安易な共有によって、どうにもならない不動産が存在しています。

・非常に紛争が起きやすい

・不動産がどうにもならなくなる場合がある

まとめ

相続した不動産の基本的な分け方について、把握することはできましたでしょうか。

不動産を分ける際は、相続人同士が納得し、もめないことが最も大事です。そのうえで、不動産の価値が損なわれないような方法で分けることができれば、より一層良い分け方になると言えます。

しかし実際のところ、不動産の本来の価値を知ることは、不動産のプロでも非常に困難です。

少なくとも、対象不動産とその不動産に関わる様々な要因を調査し、分析しなければ安易に推し量ることはできません。また、不動産経験やマーケットへの理解も重要な要素となるでしょう。

ましてや他の専門家が、不動産の本来の価値を知ることは不可能に近いかもしれません。

したがって、不動産の分け方については、今後様々な視点から解説をしていきたいと思っています。